En el extenso universo de los bienes raíces, la irrupción de la tokenización inmobiliaria señala una transformación silenciosa, pero profunda e imparable. ¿Qué es exactamente la tokenización y cómo está cambiando la forma en que interactúan los diferentes players del mercado inmobiliario, desde el financiamiento de proyectos hasta su comercialización? Son algunas de las respuestas que dio Rodolfo Vigliano, CEO y Co founder de Pala Blockchain, la empresa especializada en soluciones tecnológicas basadas en blockchain, sobre una tecnología aún desconocida para el mundo de los ladrillos.
La tokenización, un proceso basado en blockchain, permite fraccionar activos en partes más pequeñas representados en tokens digitales. Para que exista la tokenizacion tiene que existir un token. El dato fundamental para entender este proceso es que el blockchain permite que los activos existan digitalmente en una nueva capa de internet sin necesidad de un tercero que los custodie; de esa función se encarga la misma red. El ejemplo que conocemos todos es el dinero: es físico y se vuelve digital cuando lo guardamos en un banco (un tercero). Sin embargo, a nadie se le ocurre ir con un pendrive a retirar dinero de una cuenta bancaria, ya que el dinero debe “volverse fisico” para retirarlo, el papel actua de validador o “tercero”. Con blockchain esa custodia no es necesaria ya que puede existir dinero digitalmente.
¿Cómo puede aplicarse al mercado inmobiliario?
Poder fraccionar algo -en porciones más pequeñas- genera muchas ventajas en cualquier industria, pero especialmente en una como la inmobiliaria, donde los montos involucrados son considerablemente altos. Y, si luego de fraccionarlo, la tecnología blockchain permite que ese bien fraccionado exista digitalmente sin depender de alguien que lo valide, se podría vender libremente todas las veces que las reglas de libre mercado lo permitan.
Sí, porque se puede traccionar. Entonces, ¿es más fácil encontrar a alguien que tenga 87 mil dólares*, o a 87 personas que tengan mil dólares cada una? ¿Y si lo fraccionamos aún más? ¿Cuántas personas podríamos encontrar dispuestas a pagar 50 dólares por mes para comprar parcialmente una propiedad o invertir en bienes raíces? Esto le podría permitir a un desarrollador inmobiliario tener un universo más amplio de potenciales compradores. Todo esto nos lleva a 3 conceptos clave: liquidez, aceleración y escala. Blockchain y la tokenización están destinadas a traer dinamismo al mercado inmobiliario, un cambio de paradigma que permitirá democratizar el acceso a la vivienda
¿Qué pasa con el marco legal?
Hoy, el marco regulatorio permite 3 modelos de tokenizacion: fideicomisos al costo, fideicomiso financieros y Sociedades Anómimas. La tokenización no impacta en los derechos reales, ya que los tokens bien diseñados son una carpeta en blockchain, de documentación que existe en el mundo real. Pero, es clave hablar de “Token de calidad”, definido como aquel que está conforme a derecho, considera el marco legal y protege al consumidor que lo adquiere, ya sea cumpliendo con la regulación vigente de la CNV o yendo a un modelo de tokenización de fideicomisos al costo donde un Escribano certifica la adhesión. Los proyectos que puedan generar esta oferta sin duda liderarán la transformación del mercado.
Es un cambio profundo que va desde cómo se gestiona al cliente y cual es el marco regulatorio, hasta cómo se realiza el cobro y cierre de los proyectos. Hoy, los medios de pago en la industria son la transferencia o el efectivo. La tokenización traerá al mercado inmobiliario la implementación de medios de pago de consumo masivo como tarjeta de crédito, débito y QR. Además en el contexto actual con créditos hipotecarios, las posibilidades son amplias. Un desarrollador inmobiliario, por ejemplo, podría comenzar a tokenizar propiedades desde la etapa de pozo. Al concluir la construcción, podría establecer un acuerdo con una institución financiera que permita a los inversores usar los tokens adquiridos previamente como parte de pago para el adelanto del crédito hipotecario. Esta sinergia no solo agiliza el proceso de financiación, sino que también el cierre de proyectos, abriendo un abanico de oportunidades tanto para compradores como para desarrolladores.
¿Cómo es el proceso de compra en pozo?
La persona adquiere un porcentaje de una determinada unidad funcional. Luego, cuando el proyecto se termina, la unidad sale a la venta y el comprador del 100% de la unidad compra el 100% de los tokens y se genera una escritura de dominio.
No se define un valor de venta previsto. Sólo se venden los tokens a precio de mercado y la unidad funcional también se comercializa a precio de mercado.
¿Y si el departamento no se vende?
Las personas podrán vender su tokens en el momento que lo deseen. Ya sea por venta individual o por venta del inmueble. Los tiempos de venta los define el mercado.
El mandatario al cual cada comprador le da su consentimiento para que realice la venta. Este puede ser el mismo desarrollador o un martillero asignado.
¿Es necesario tener una cuenta bancaria en Argentina?
Si, en pesos. O una billetera con cripto.
No. Ya que al momento de la compra delega a la plataforma la certificación de cesión. La misma plataforma cambia la asignación de propiedad de los tokens.
¿Qué pasa si un tenedor de token fallece, desaparece, se divorcia, es embargado, condenado penalmente, concursado o declarado en quiebra?
El Token una vez adquirido entra en el proceso del flujo del fideicomiso y, ante cualquiera de estas eventualidades, sigue su vida operativa hasta que se realiza la venta. Mientras que los valores se depositen en la cuenta asignada por su titular. Si esta fuera embargada o dada de baja los valores quedan en custodia del Administrador del fideicomiso, igual que hoy pasa con cualquier fideicomiso.
Representa mucho más que un avance técnico; abre el mercado inmobiliario reduciendo las barreras de entrada, democratiza la propiedad y promueve una inclusión financiera sin precedentes, solo se necesita un celular con acceso a internet. Con promesas de mayor agilidad, transparencia y accesibilidad, estamos ante el umbral de una nueva era para los bienes raíces. A medida que nos adentramos en esta transformación silenciosa, el verdadero desafío será nuestra capacidad para adaptarnos y evolucionar, garantizando un futuro donde el sueño de la casa propia sea alcanzable para todos.
