A mediados de septiembre se cumplirán cuatro meses desde que las entidades financieras volvieron a ofrecer -después de más de seis años- créditos hipotecarios UVA. Y, según los últimos datos oficiales, el segmento comienza a despegar, aunque es apenas incipiente si se compara con el total de préstamos de los bancos.
Así y todo, hay números para destacar. En el octavo mes del año, por ejemplo, se dieron unos US$ 50 millones, casi el triple de lo registrado en julio, que fue de unos US$ 16 millones, según datos oficiales. Para poner en contexto, cabe recordar que recién a finales de mayo, los bancos volvieron a poner en su minuta la nueva versión de estos préstamos.
«En agosto, el crédito hipotecario tuvo el nivel más alto desde 2018-2019. Se dieron créditos UVA por $ 67.000 millones», señaló el economista Federico González Rouco, de Empiria Consultores, quien analizó los últimos datos publicados por el Banco Central.
El especialista dijo que hay «dos puntos a tener en cuenta: tasa promedio de 4,4% y el plazo promedio de 24 años». La tasa -agregó- tiene un peso específico porque hasta hace unos meses «era casi 0%», lo que significaba que «todos los créditos de los bancos eran a sus empleados, con subsidio de tasa. Ahora no, los créditos son a personas que van a pedir un crédito como cualquiera», indicó.
En cuanto a las líneas de créditos hipotecarios, incluidos los ajustables por inflación/UVA, durante agosto tuvieron una suba del 16,1% con respecto al stock de $ 678.764 millones del mes anterior, acumulando un saldo total al cierre de $ 787.949 millones y una suba interanual del 67,6%, todo en términos nominales.
«La línea de préstamos hipotecarios se está sumando a la tendencia positiva que exhibe el financiamiento en pesos en general, con valores mucho más modesto. Para dar una idea de lo acotado que es este fenómeno dentro del sector financiero, podemos mencionar por ejemplo que el incremento mensual de esta cartera es cerca de una décima parte de los crecimientos que observamos en préstamos personales o tarjetas de crédito¨, aseguró Guillermo Barbero, de First Capital Group.
Para José Rozados, de Reporte Inmobiliario, «el porcentaje de hipotecas en relación de las escrituras ya había marcado un muy buen mes en julio, aunque el volumen total sigue siendo bajo. De casi 5.000 escrituras de compraventa, las hechas con hipoteca fueron algo más de 200, es decir, inferior al 5%». Ese porcentaje es ínfimo si además se compara con el ciclo anterior, «con Mauricio Macri, la participación era del 40%». Pero en su visión hay que tener en cuenta que este proceso recién empieza, y que «los bancos deben aceitar nuevamente el engranaje» del que participan varios actores (escribanos, áreas legales, auxiliares externos).
En ese mismo aspecto, Rouco señaló: «Un punto central es que el crédito hipotecario es un proceso operativo que demora, así que teniendo en cuenta que se lanzaron en abril/mayo es lógico que vayan tomando envión ahora».
Un denominador común con el que coinciden todos los consultados es que en la medida que la inflación se mantenga en niveles bajos y estables, y el salario vaya recuperando poder de compra más personas podrán acceder a los créditos.
Hay otros datos que delinean, según los expertos, un camino auspicioso entre los más de 17 bancos que ofrecen estas líneas de crédito que les permiten a los argentinos soñar con la idea de tener una casa propia: la cantidad de solicitudes y el ingreso de carpetas.
«Desde el lanzamiento de los créditos se han generado 6.020 solicitudes, y la demanda hasta el momento ha ido incrementando mes a mes», señalaron a Clarín desde el Supervielle, aunque luego el número de otorgados sea de 217 préstamos reales.
«Muchas veces la tasa de otorgamiento se hace lenta debido a la documentación que los clientes deben presentar una vez elegido el inmueble, pero se estima que luego de ese paso, el proceso se acelera», explicaron desde la entidad.
Es que mientras para los bancos, una de las principales trabas es que los interesados inician la consulta sin tener si quiera una propiedad en vista; del lado de las inmobiliarias, en cambio, la mayor dificultad es a la inversa. «Consultas por departamentos apto crédito hay bastantes, sin embargo, no todos llaman teniendo ya una preaprobación del banco», subrayó Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
En general las entidades consultadas coinciden en que el plazo promedio que se toma para devolver el préstamo es de 20 años y la mayoría son para vivienda única. Sobre el perfil del tomador de créditos, la mayoría son empleados en relación de dependencia y profesionales.
Los números del Banco Macro también muestras un crecimiento: ya otorgó 115 créditos hipotecarios, por un monto de $ 7.905 millones y tienen más de 400 trámites iniciados y bajo análisis crediticio.
En otro banco, por ejemplo, «en el scoring cargaron datos 61.519 clientes y, de esos, se aprobaron 39.084, es decir, el 63,5%». Sin embargo, a la hora de avanzar un paso más, menos del 15% terminó presentando los papeles, unas 5.928 personas. Hoy ya tenemos 247 operaciones en escribanía, en trámite para escriturar. Y se liquidaron 3 operaciones».
Una tercera entidad sumó: «Al 15 de agosto, tenemos 170 pedidos de créditos UVA, los cuales entran en el proceso normal de evaluación, que demora aproximadamente 50 días». Y señala: «Al momento se entregaron menos de 10, pero es lo esperable teniendo en cuenta el proceso y que varios se van cayendo en el camino dado que la propiedad que presentan no es apta crédito o presentan incompatibilidades».
«Desde su lanzamiento, el 29 de abril, el Banco Ciudad lleva desembolsados más de 50 créditos hipotecarios en UVAs y hay otros 100 préstamos próximos a escriturar», señalaron en la entidad. Y agregaron: «Unas 400 familias con créditos aprobados están buscando propiedad«. A la fecha recibieron más de 20.000 consultas en la web y más de 7.000 personas realizaron consultas presenciales en sucursales.
«Todavía no tenemos desde el ROI (el relevamiento de operaciones inmobiliarias) una métrica interesante de operaciones con crédito. Van a pasar varios meses para que podamos ver incremento significante operaciones con crédito, pero va a llegar», subrayó Balayan.
Banco por banco: qué característica tienen algunas de las entidades
El Banco Hipotecario presta hasta $ 250 millones para comprar y $ 125 millones para refacción. Tiene una tasa de 8,5% y el primer año los clientes con acreditación de haberes en el banco contarán con una tasa de 4,25%. Plazo máximo 30 años.
El Banco Ciudad ofrece la tasa más baja, Incluye dos líneas hipotecarias de similares características: una general que permite adquirir viviendas en AMBA, provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta, que tiene una tasa de interés fija del 5,5%; y una línea específica para el área céntrica de la Ciudad, con una tasa fija del 3,5%. En ambos casos, el nuevo monto máximo que se puede solicitar es de $ 350 millones y se puede financiar hasta el 75% del valor de venta del inmueble a adquirir. Lo nuevo: incluye dos garantes por titular, hasta un máximo de seis ingresos para alcanzar un mayor monto.
El Banco Nación presta a una tasa del 4,5% para los clientes del banco y cuenta con una cláusula “anti-inflación” que permite poner un tope a la cuota con una prima del 1,5% anual. Presta hasta $ 120 millones.
El ICBC es el que cuenta con el plazo más corto, 15 años, y una diferencia de tasas que va del 5% para quienes tengan cuenta sueldo en la entidad y del 7,5% para el resto. Sin monto límite.
El Supervielle es de los que no tiene un tope máximo de préstamo, aunque el valor está ligado a ingresos mínimos que son, en algunos casos, más altos: desde $ 1.000.000 $1.300.000 si se destina a comprar un inmueble, o para ampliación o refacción (a los que se puede llegar sumando los ingresos de cónyuge, concubino o padres). Tasa: el primer año es de 5,5% para clientes y 8% para el resto.
En Santander, los interesados deberán acreditar sus haberes en la entidad. «Incluso, un sólo mes de sueldo», explicaron. No tiene monto límite de préstamo, sino que queda atado a la capacidad de pago y relación cuota/ingreso.
BBVA, con una tasa de 6,5% para clientes y de 9,5% para no clientes, la entidad presta sin monto mínimo y con una devolución máxima de 20 años.
Macro: con una tasa de 5,5% para clientes y 7,5% para no clientes, sin límites. Y hasta 30 años de devolución.
Galicia: con las mismas tasas que la entidad anterior. Sin monto mínimo y con un máximo de devolución de hasta 30 años.
Brubank: 5,5% para clientes y 8% no clientes. Monto máximo que presta es de $ 250 millones. Y se puede devolver hasta en 30 años.
Bancor: este mes la entidad cordobesa subió a $ 273 millones, es decir, 250 mil UVA el máximo prestable por hipotecario; en tanto que el piso se mantiene en 20 mil UVA, que al día de la fecha equivale a $ 22.720.000. Financia el 100% del valor de compra del inmueble o del proyecto de construcción, refacción y ampliación.
SN